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La información aquí provista tiene el propósito de ayudar en la venta de su propiedad e incluye prácticas comunes y de la experiencia de Piramide Real Estate Brokers. 

Precio Adecuado

El factor de mayor importancia al vender su propiedad es identificar el precio correcto de venta. Un hogar con precio por encima del mercado es difícil y puede ser imposible de vender. Un precio por debajo del valor de mercado acelerará la venta de la propiedad, si es que esta se encuentra en buenas condiciones. Sin embargo, el dueño puede perder parte de su ganancia al capital. Bajo circunstancias especiales se puede ofrecer la propiedad por encima o por debajo del valor de mercado. Estas circunstancias las determina el dueño y deben analizarse al considerar la venta. Ocasionalmente una propiedad puede haberse mejorado demasiado, "sacándola" de marcado. Estas propiedades son difíciles de vender, aún cuando las mejoras hayan sido hechas en el mejor de los gustos.

Ventas Comparables:

Para una idea aproximada de precio lo mejor es estudiar las ventas comparadas. Esto es, ¿en cuanto se han vendido propiedades similares a la de Usted en su misma área? En el mercado de propiedades nuevas, el precio lo determina el constructor, dependiendo del tamaño del lote, el tamaño de la construcción y otros factores tales como la vista. Sin embargo, en el mercado de reventa, las propiedades reflejan el valor de otras propiedades en el área. En esta forma, las propiedades caras tienden a elevar el valor de las más económicas y vise-versa.

Tasación:

A veces es difícil evaluar objetivamente el valor de su propiedad. Muchos profesionales inmobiliarios recomendarán una tasación si se encuentran inciertos, o incómodos, con el precio de venta pedido por el dueño. Siempre es buena idea tener una tasación profesional de la propiedad para ayudar a fijar el valor de la misma.

Precio inicial de Venta:

Es poco frecuente que un comprador pague el precio inicial de venta. En Puerto Rico es usual que se negocie el precio de venta. Por eso, al fijar el precio inicial, concédase espacio para negociar.

Valor de las Mejoras:

¿Cuanto incrementan el valor de la propiedad las mejoras? En general puede dividirse las mejoras entre aquellas que incrementan el valor de venta y aquellas que facilitan la venta (de ser estéticamente buenas).

Ampliaciones:

Cualquier incremento en pies cuadrados de construcción incrementa el valor de la propiedad, lo que se refleja a la tasación. El uso dado a la nueva construcción determina el precio

(s) por pie cuadrado otorgado por el tasador. El incrementar el área de vida produce el incremento máximo. El incrementar el tamaño del garaje (marquesina) o el hacer una terraza también incrementa el valor, pero en menor cuantía. El convertir una terraza o el garaje en área de vida incrementa el valor. Sin embargo, puede penalizarse el no tener garaje, a no ser que se construya uno adicional.

Piscinas, "Spas", etc:

Este tipo de mejora incrementa el valor de la propiedad dólar por dólar. Es decir, si la piscina costó $ 20,000 la propiedad incrementa en valor $ 20,000 (asumiendo que el trabajo es estético y de calidad).  Lo mismo sucede con el enlozado.

Cocinas y baños remodelados:

El tasador anota la condición de la cocina y de los baños. Aquellos en excelente condición serán mencionados por el tasador y recibirán un valor fijo. El invertir en plomería dorada o en lo último en enseres domésticos solo incrementa moderadamente el valor a la tasación, pero puede hacer que la propiedad sea más vendible, si se hacen con estética.

Aire acondicionado:

Existen tres tipos principales de aire acondicionado desde el punto de vista de valor agregado:

Unidades de ventana:

En general no agregan valor al hogar, pero hacen la propiedad más fácil de vender.

Consolas (aires "split"):

Más silenciosas y eficientes que los de ventana, se ven más frecuentemente en Puerto Rico transfiriendo del 50 al 75% de su valor a la propiedad. Esto es, una inversión de $ 10,000 revierte de $ 5,000 a $ 7,500 a la propiedad, y hacen la propiedad atractiva a la venta.

Aire central:

Se considera parte del precio cuando es incluido por el desarrollador, por lo que no agrega valor a la propiedad. Sin embargo, cuando se agrega a propiedades existentes ayuda a la venta y puede agregar hasta el 200% de su valor a la propiedad. Una salvedad: el diseño debe ser limpio, sin líneas ni alambres visibles y, sobre todo, sin filtraciones.

Mejoras mal hechas o carentes de gusto

Las mejoras mal hechas o hechas sin gusto, o con gustos exóticos, perjudican el valor de la propiedad. Por eso asegúrese, al hacer mejoras, que las mismas sean bien hechas y en el buen gusto de la mayoría de la población. Mejoras para "gustos especiales" harán que la propiedad sea difícil de vender y pueden resultar en un valor disminuido. Entre estas se encuentran el pintar el exterior o interior de la casa en colores poco usuales, así como el uso de espejos y papel en las paredes.

Gastos Asociados a la Venta:

Toda persona con intención de vender su propiedad debe conocer los gastos relacionados con la transacción, los que incluyen:

  • Pago de hipotecas o préstamos respaldados por la propiedad.

  • Comisión del corredor de Bienes Raíces (generalmente entre el 4 y 6% del precio final de venta).

  • Gastos de cierre de la venta

    • Cancelación de hipoteca (si hubiera).

    • Inscripción de la cancelación de la hipoteca.

    • Honorarios de abogado

    • Tasación

  • Otros costos no parte del cierre:

    • Impuestos atrasados atribuibles a la propiedad.

    • Cuotas de mantenimiento atrasadas.

    • Derramas pendientes de pago.

Mostrando la Propiedad:

Todo el esfuerzo para la venta de la propiedad se condensa en los minutos que el comprador potencial pasa inspeccionando la misma. Por eso debe tener en mente algunas guias, que mejorarán la experiencia e incrementarán la atracción de la propiedad:

  •  La propiedad debe estar ordenada al  enseñarse. No necesita verse como una "postal" pero tampoco como si "un huracán" viviera dentro.

  • Si tiene muchos muebles, considere retirar algunas piezas, especialmente aquellas que interfieran con la libre circulación dentro de la propiedad.

  • Asegúrese que la propiedad esté bien iluminada y ventilada. Abra las cortinas y prenda las luces para facilitar la inspección. De ser posible, abra las ventanas o prenda el aire acondicionado para evitar olor a humedad.

  • Haga que el comprador se sienta cómodo, estimúlelo a que abra los clóset, gabinetes o cajones.

  • Si sucias, considere repintar las paredes y puertas, así como el limpiado profesional de las alfombras. Una pequeña inversión en estas áreas revierte bien a la venta.

  • Asegúrese que las conexiones eléctricas y de plomería estén funcionales y ordenadas. Alambres sueltos, tomacorrientes sin tapa y llaves (plumas) que no cierran indican falta de mantenimiento.

  • Mantenga el jardín limpio y ordenado. No es necesario invertir en jardines de diseño, pero la propiedad debe verse bien mantenida.

  • Haga reparar las filtraciones y rajaduras por un profesional. El disimular con pintura las fallas puede traerle problemas legales más adelante.

  • Las piscinas, "spas" y fuentes deben estar limpias y funcionando correctamente.

  • No esté en el camino.  Manténgase a una distancia discreta de los compradores para que se sientan libres de "explorar" a su gusto.

  • No charle.  Esté disponible para contestar preguntas específicas pero no hable de más

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